住まい探しの本当の課題

住まい探しの課題、本質を考えると何が見えてくるのか。

表面的には
新築一戸建てであれば、土地、設計士、工務店探し

マンションはもっと簡単で物件のチラシ、現地ショールーム探し

中古マンション、中古一戸建は物件探し

表面的には簡単に片ずいてしまうけど、それぞれ不動産屋、建築士事務所、工務店に頼んでも決っして自分の思いにそった家なんかできっこない。何故なら、自分と業者は他人だから。ではどうしたら良いのか。私の考えはとことん自分の考えを見える形にする事。

自分ではできなければ業者にしてもらう。例え、費用が発生したとしても妥協して欲しくはない。しかし、何を頼めば良いのか自体判らない人も多くいるかと思います。

例えば・・
貴方は、建築士の書いてきた設計図面を見て自分の家がしっかりと想像できますか？
私は自身がありません。私は図面は読めますが、読める人でもそれが現実の住まいになるという保証は何もないからです。
それは設計士、工務店はあえて仕上げを明確にしません。何故ならば、コスト面、仕上げ精度の面であまり具体的にしたくないから。何でもそうですが、「仕様」というものがあります。これはここの部位にこの材質を使いますという決まりです。しかし、一番コストがかかるのは材質では無く、手間代。良い仕上げをする為には下地作りが大きく左右する。
壁の仕上げも単に壁紙を貼るのでは無く、下地の陸調整が平滑度を大きく左右します。
塗り壁だったらもっと精度を要求します。
業者自体も施主に対して建築の事を知らないだろうからと言った見方もあるでしょう。
でも、一生に一度の大きな買い物なのですから後悔しないようにやる事はやっておいた方が良いです。ちなみに電球の色温度をどうするかだけで家の雰囲気は全く変わってしまいます。

家探しで本当の課題ですが、設計事務所のメンバーとの仕事を通じて思う事は以下の点です。

1.本当に大事にしたい事は何かがブレてしまっている。
　予算面もあるかもしれないけど、それと「ありたい姿」は別です。

2.変な妥協がある
　設計図面を説明しても判らないのであれば納得いくまで説明しますが、理解できない事が先にあるので「お任せします」が先に出てします。


3.手段が目的になっている。
土地の契約、設計委託契約、売買契約など複雑な手続きはありますが、これは全て手段でしかありません。目的を達成する為には自分の思いをぶつける事が大事です。
業者も余計な仕事は増やしたくはないというずるい面もありますが、しっかりと思いを伝える事です。プロの仕事士はきちんと思いを会釈します。

私の勝手な思いですが、今の社会において不動産を購入しようとする方にとって一番足りない事は以下のように思っています。

1）自己資産（住んでいる土地、住まい）の資産価値を確実に把握できる仕組みがない。

2）専門家に依頼しても専門家自身が分かっているだけで依頼者自身がしっかりと把握できる形にデザインしてくれる仕組みがない。

3）ファイナンス、建築、不動産、ビジュアライゼーションをワンストップで相談できる個人向けの業者がいない。（セカンドオピニオンになってくれる業者は尚更いない）

これが課題の本質ではないでしょうか。そんな業者がいれば依頼しますか？

ちょっとソーラービジネスについて検討

2012年7月の固定価格買い取り制度導入により、着実に実績を伸ばしていると見られるソーラービジネス。

当初は環境問題を真剣に考え個人宅での設置が中心でしたが、現在はメガソーラーから、事業社屋の屋上の活用までソーラービジネスとして展開され、活用範囲が着実に広がってきています。
そもそも、日本国内のソーラー需要自体は海外を含めて見た場合、大きな出遅れ感がありました。
それが、東北大震災から始まり自然エネルギーの見直しの必要性から固定価格買取制度まで広がり、一気に加速化した状況になっています。

只、皆さんは何時までソーラービジネスが伸びていくものと思ってますか。
この点にはいろいろな見解が出ていますのでご紹介します。

一つはこのブームも後、１－２年であろうとの見解。業界で言われる所の２０１５年危機というものです。
原因となる1つは買い取り価格、もう1つは、税制に関わるものです。

■プレミア価格

2012年度に始まった固定価格買い取り制度の初年度価格は、税抜き40円（税込みで42円）となりました。
当初の目論見では「30円台後半」が一般論であったようですが、40円になった背景には、「施行後3年間は、再生可能エネルギー電気供給者の利潤に特に配慮する」という基本方針があったようです。
逆に言えば、制度施行の最初の3年間は、「プレミアム価格」が設定されたと言う事。
この買取価格自体が、ソーラー利用を索引している事は大きな事実でしょう。
　そのような背景の中で、今年度、2013年4月から2014年3月までが制度の2年目であり、産業用の価格は、税抜きで1割削減され36円（税込み37.8円）となりました。一般的にはこの価格帯が初年度の想定価格とも言われてますが、初年度の価格設定が高かった為、値下がり率の大きさに今後の不安感を持たれた方も多いのではないでしょうか。そして時限期間である3年目の2015年以後がどのような価格設定がされるかが大きな山場となる事は必至であろうかと思います。

■一括償却制度
電力買取制度と合わせてもう一つ注目すべき大きな施策がありました。
税制を積極的に活用し節税しようとする方でないと制度自体を知らなかった方も多いかと思いますので改めて。

　この制度は、2011年6月30日に、「太陽光などの再生可能エネルギーに対する投資を促進する」目的で施行された「グリーン投資減税」であります。
中でも、特に大きな影響があるのが、「即時一括償却」制度です。

　これは、法人または個人（青色申告をしている者）を対象に、太陽光発電などの設備の取得価額の全額を一括して償却できる特別措置です。
利益の出ている企業や高額所得者の中には、買い取り価格よりも、この「一括償却制度」に注目し長期投資に踏み切った方も多いのではないででしょうか。

太陽光発電の場合、普通償却の期間は17年となるようです。
尚、正確には17年となる根拠に関してしっかりと押さえておく必要がありますので以下簡単にご説明をば致します。ビジネスの根底が大きく変わりますのでご注意ください。

一般的な解釈としては 太陽光発電は自家発電設備の一種であり、「機械および装置」に該当するとの見解です。
この場合の自家発電設備は、一般的には相当の規模を有し、かつ、その使用可能期間が比較的長いこと、および各工業設備の法定耐用年数の算定の基礎に含まれていないことから、各工業設備とは区分して別途掲げられている耐用年数を適用することとされています(耐用年数の適用等に関する取扱通達1-416)。

具体的には、減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第2に、自家発電設備として「346電気事業用水力発電設備」、「347その他の水力発電設備」、「348汽力発電設備」、
「349内燃力またはガスタービン発電設備」が特掲されていますが、太陽光発電はこれらのいずれにも該当しませんので、「369前掲の機械および装置以外のもの…」の「主として金属製のもの」の17年を適用されます。

 

しかし、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で「23　輸送用機械器具製造業用設備」の9年が適用されるというように法定耐用年数の見解が異なる場合もありますので正確には事前に税務署に確認される必要があります。

さて、
例えば、50kW程度の分譲ソーラー施設は2500万円弱程度で販売されているものが多いようです。（あくまでも発電施設であり住宅ではありません。）その金額から土地代や保守代などを除いた本体部分はだいたい1500万円前後になります。
　このような物件を取得した企業や個人の場合、普通の償却（定額法）では、毎年88万円ずつ17年間かけて償却することになりますが、償却額は、損金として落とせるので、その分税金（法人税／所得税＋地方税）が減額されることになります。
普通償却なら17年間に少しずつとなりますが、グリーン税制による「即時一括償却」を活用すれば、1500万円全額を1年で償却できるので、そのメリットは大きなものになります。
　仮に、ある個人の課税所得が1500万円だったとすると、本来なら所得税と地方税合わせて合計税額は500万円程度になりますが、個人投資家が、1500万円を即時償却すれば、課税所得はゼロとなり、従って、税金もゼロとなります。
そして、翌年以降は36円換算で年間約210万程度の収益となります。
初年度で投資回収でき、翌年以降100％利益になる。こんなビジネスは無いですよね。
正確には保守費用は掛かるので100％ではありませんが僅かでしょう。
ちなみにパネル発電効率は年間1%程下がると言われてます。10年で10％ダウンですね。

そんな事もあり、大型投資のメリットは大きいのですが、この制度は、当初2013年3月で終了する予定でしたが、2年延長されその結果、終了するのが2015年3月となります。

要するにこのままでは2015年3月には買い取り制度の「プレミア期間」が終了、グリーン税制による「即時一括償却」も終了のダブルパンチになります。

今、家庭用一戸建の屋上設置を検討されている方は特に問題は無いかと思いますが、土地活用でソーラー発電を検討されている方は今の流れの勢いを冷静に見る事、そして今後の税制施策を注視していく事をお勧めします。

マクドナルド 次の手なるほどね。

以前、マクドナルド経営不振の記事を書きましたが、やはり次の手が出てきました。

朝日新聞の本日の記事で
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日本マクドナルドの社長に８月に就任したサラ・カサノバ氏（４８）が１５日、朝日新聞の取材に応じ、大都市の一部でテスト中の宅配事業を全国に広げていく方針を示した。頭打ちの外食市場から、成長が続く「中食」市場に打って出て、業績回復につなげたい考えだ。

　カサノバ氏は「日本の外食業界は市場全体が伸びていないなかで、競争がかなり激しくなっている」と分析。一方で、宅配や持ち帰りなどの中食市場は伸びていることから、「お客が店に来られないなら、我々がマクドナルドを家庭に届けていく」と話した。

　宅配事業「マックデリバリー」は、店頭と同じようなメニューの中から、電話やインターネットで１５００円以上注文すると、バイクで届けてくれる仕組み。配達料は３００円。９月末時点で東京都や大阪府、愛知県などの計８６店舗で実施している。カサノバ氏は「ビジネスはどんどん成長している」として、年内に１３０店舗まで増やす考えを示した。将来は全国展開を目指す。
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となってますが、これは正論なのですが、逆の切り口から見ると非常にリスクを伴うビジネス展開となります。
まずは費用対効果　配達料は３００円の有料サービスですが、自給700-800円のアルバイトの子が
１時間で何件回れるでしょうか。多分３件が一杯かな？となると一番忙しい時間に合わせて何人のアルバイターが必要となるでしょうか。
当然、初期投資としてのバイクなども必要でしょうが、マクドナルド程度の規模の企業であれば初期投資費用としては微々たるものかと思います。
極端な話、店舗統一のデザイン変更が発生すれば、１店舗何百万です。

次に、オペレーション上の課題。
当然、来客しないので電話応対になります。
ドライブスルーは車越しですが、対面販売。電話応対とは対応の仕方が変わります。
多分専任のオペレータが必要になるのではないでしょうか。
もしかしたら、全社1本化したコールセンターまで計画するかもしれませんね。
それでデータ配信する。
オペレーションという面では上記配送要因の管理業務も発生します。
今までは店舗内だけを店長は管理していれば良かったですが、店舗外となれが、事故対応、到着時間管理なども発生する可能性があります。
それでなくても店長は酷使されているのにどうするんでしょうか？

それ以外にも考えられるリスクは多々ありますが、多分成功しなくてもいいんだと思います。
社長が変わる事に対して株主はリスクイメージがあり、新しい社長になって方針を明確にし、
トライする意思表示をステークホルダーにPRしている事がさすがにアクションが早いなーと思いました。
それと、そのタイミングに合わせてメデイアを使っての地盤固め。さすがです。
やはり一流企業ですね。

そして私が一番共感するのは
「お客が店に来られないなら、我々がマクドナルドを家庭に届けていく」
これぞ市場創造の考えです。

マクドナルドの経営不振 （4割減益＝販売減、原材料高で1～9月期）

本日のyahooニュースでこんな記事が書かれてました。
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日本マクドナルドホールディングスが7日発表した2013年1～9月期連結決算は、売上高が前年同期比10．6％減の1973億円、本業のもうけを示す営業利益が39．2％減の107億7400万円の大幅な減収減益となった。競合他社との競争激化や原材料の値上がりが響いた。純利益は36．3％減の63億9400万円だった。　
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皆さんはこの記事を見てどう思いますか。
・経営不振なので、値下げキャンペーンでもする事を願いますか？

私はこの記事が何を伝えたいのか正直分かりません。
だって、マクドナルドは本業は飲食業では無いからです。

マクドナルドは不動産業であり、ハンバーガーの飲食サービスというテナントビジネスだからです。
マクドナルドの貸借対照表を見てみると、固定資産が非常に高いことに気が付きます。
マクドナルドは、他の外食産業に比べて、圧倒的に固定資産が多く、その大半は土地や店舗物件関係かと思います。

マクドナルドの利益率が9％と、他の外食産業にくらべて高いとされていますが、その理由に、この固定資産による費用の節約も一つの要因となっているのでしょう。

不動産として保有していれば、最初は原価償却費がかさむものの、後は維持費・税金くらいで、賃貸やリース料を払わなくてすむので、利益率はあがっていきます。

売上高利益率が上がる一方で、資産を抱えることになれば、総資産回転率も下がりますが、この収益構造は、まさに不動産そのものであります。

要は不動産の売買を自社でコントロールする事で利益率を調整できるという事ですね。

流石です。

さて、上記の記事にもどりますね。

ハンバーガーの販売減益。定石だと今までどうしていたのか？

フランチャイズにしているのは、ロイヤルテイという確実な収益で、高利益率のビジネスモデルが実現するためであり、さらに不採算店舗についても、飲食販売で土地代すら稼げないところは、価値のない立地と判断され、ばっさり切っていく。

これらの手法により、優良な物件を手に入れて、ロイヤルテイで低収益でも、リスクの低い利益をあげることができる。固定費が多いと、少しの売上の変動で利益が振られるレバリッジ効果も、これで軽減することができる。

そんなビジネスモデルの企業なのに何故、今回の記事は何を意味しているのでしょうか。

株主対策なのか、その先の新たなビジネスプランがあるのか。

その方が気になります。　

clash of clain(クラクラ）と経済学

clash of clainというゲームがあるんですが、ご存知でしょうか。
村に兵隊を作り、強化拡大していくというゲームです。
今はやりのアプリ内課金システムを組み込んでいるゲームですが、課金しなくても増強していく事は可能です。
昔、「Simcity」というゲームがありましたが、そんな平和なゲームではなく、狩猟民族の方が作ったようなゲームです。増強していく為には、他の部落を攻め金貨、エリクサーというエネルギーを強奪していくという話です。あまり、子供には進めたくないゲームですが、ハマッテしまいました。

このゲームの最大の特徴は村を増強していく為には、資産としての「金貨」「エリクサー」を活用しなくてはならない事です。しかし、シールドと言う村を守る機能が切れると敵が攻めて来る為、村の防御（壁、兵器）も同時に構築しなくてはならない作りとなっています。
何か、今までもあったようで新しいそんなゲームです。

何とも難しい点は
①資産は貯めて保有していたい。リスクは負いたくない。→貯金していたくとも、強奪される。
②資産運用を活用して強い兵隊に育成していかなくてはならないが、兵隊は参戦してしまうと
　没収される。（相手陣地に投入しないのであれば、そのままの兵隊数が保持される
③陣地の守り、兵力増加、資産活用方法の戦略ポリシーが必要。個々のアイテムをグレードアップし、強化しようとする場合、グレードアップする時間がリアルに必要となる。
マネージメント力が必要。

結構、難しいゲームです。
資産管理、マネージメント力、オペレーション力、資本投下効率からの優先順位付けから常に維持、ケアしなくては衰退して行ってしまうゲームです。やりだしたら、止められなくゲームです。会社経営みたいですね。
だから嵌るのでしょうか。

さて、このゲームははっきり言ってお国柄が出てきます。
日本人の性格上、明らかに不向きでしょう・・・・。グローバルランクも出るゲームですが、上位４０番程度まではいつも欧州の方のようです。
これはあくまでもゲームなので真剣にやる必要はないのですが、真面目に考えると「レバレッジ」を最大限に得るという考え方がポイントになろうかと思います。

先ほどの

①資産は貯めて保有していたい。リスクは負いたくない。

これは資産家の方、古い方ほど強く持たれているかと思います。要は資産はそっとしておきたい。
でもこのゲーム、そーと資産管理して貯めておいても強奪されてしまうんです。
最大のリスクは資産を保有している事。そして活用する事で村全体が維持、増強、拡大されていくという当にセオリー通りのゲームなんです。

ゲームだけならいいんですが、現実に旨い儲け話で「資産を投資信託運用しませんか？○○さんもやっていて、リスクは無いですから。」なんて話に乗ってしまうのも日本人。
海外の人はまず騙されません。基本は契約社会なので明文化されている事しか信じません。
まさに、上記の深層心理を巧みに利用するケースなのです。ご注意ください。

そう言う私もこのゲームにリアルで幾ら投資したかな～。（後悔）