不動産 情報の非対称性を克服する

不動産を買う事は人生に何度あるであろうか。
不動産業は特に情報の非対称性で商売が成り立っていると言われる。
物件の情報は宅建業法において重要説明義務を課せられているが、実際買い手が把握できる情報は通り一辺倒の内容しかなく、一方的に説明されるだけである。
本当にこれらの重要事項の説明が理解できている方がどの位いるのか。
不動産業者は判らない事をいい事に、判らない事を知りながら何度も説明する。
これは親切な業者と印象つけるためであろう。

一方、新築の注文住宅も本当に施主の思いを実現できる設計者はいるのであろうか。
これは設計者が悪いだけではなく、施主の予算が注文住宅の予算に合わない事もある。
昔ながらの一流の工務店は坪百万からでないと建売とたいして変わらない材質しか選べないと言う。田舎にいくと平家で大屋根の大きな玄関の住まいには概ね、立派な框の材が待ち構えているものである。玄関材を見るだけでも家のグレードが見て取れる。
私は家の格は門からのエントランス、ファサードの出来と屋根構えで家の品格が決まると思っている。贅沢な造りとは無駄がある空間（ゆとり）の演出なのかもしれない。

さて話は逸れたが、今住んでいる住まいの価値、これから購入しようとしている住まいの価値を正確に把握できる方がどの位いるであろうか？
不動産業者に査定してもらえば正確に把握できるであろうか。答えはノーである。

実は不動産業者は建物（建築）の事を判る人は少ない。（建築設計事務所兼不動産業者ならば判る）ではどのように査定するのか。
不動産の価格査定方法は正確には3つある。取引事例比較法（いわゆる相場感というやつだ）、収益還元法、原価法。どれを使っても良い。

勘違いして欲しくない事は自分の家、購入予定の家と同じ条件など、どこにも無いという事だ。そして一番怖い事は例えば、自己不動産を売却する時であれば他社よりも一番高い値段を平気で言ってくる事。売却しようとする人は一番高く売ってくれると勝手に思い込んでしまうからだ。しかし、決して高くは売れない。相場があるから。

この時に重要になるのが売り手が相場を把握出来ているかどうか。
これが情報の非対称性である。
知らない人は損をする。だから商売が成り立つ。

どこの不動産業車のホームページも査定無料と書かれているが情報を予め開示している業車などどこにも無い。一般の方は翻弄するはずだ。
ネット社会の今でさえそんな事で悩んでいる人が多々いる。
もう一つの観点では空き家問題がある。これらももっと情報開示ができれば新たな活路が見つかるはずだ。

そんな思いがあり実は総務省統計局のOPENデータと言う信頼できる情報を元に不動産のビックデータ解析を有志の方と解決に向けて取り組んでいる。
http://geeo.otani.co

まだ第一歩ではあるが情報のopen化に向けていろいろとツールを整備している途中であるので興味のある人はご連絡頂きたい。

mi.hasedon@gmail.com

空き家問題。早めに手を打った方がよさそうだ。

空き家が社会問題になっている。
あまり意識しなければ気がつかない問題かもしれないが不動産業界では以前から大きな問題になっている。
これは地方の問題ではない。都心部でも13％以上空き家が存在する。
改めて、いつも歩いている道で上を見上げてほしい。マンションの部屋などカーテンが空いている部屋はないだろうか。もしくは夜、電気が付いてない部屋が多々ある事を。
一番怖いのは一戸建ての空き家。不審者が住み込んでしまったり、放火などの災害により周囲の家が巻き込まれる事。
極端な場合、建物の老朽化により崩壊なども起こる。
そんな中で「空家等対策の推進に関する特別措置法」なるものが平成２６年１１月１９日に成立され平成２７年 ２月２６日同法一部施行となった。
この事はあまり知られてない事かもしれない。
でもこれは他人の話ではない。例えば、殆どの方は実家があるであろう。そして、結婚、転勤などで実家から離れている方も。ご両親が亡くなられて核家族化の今のご時世では空き家になってしまっている住まいも多いのではないであろうか。
今まではそのまま空き家にしていても大きな問題にはならなかった。しかし、上記法案が成立したので今後は空き家の事実に対しては「指導」最悪の事態では固定資産の税率見直しをされてしまう。具体的には古い家屋の場合、建物自体の固定資産評価額は殆ど無いと思われるが土地にも固定資産税が課税される。しかし、住居がある場合、固定資産額が更地の6分の1の制度となっているのをご存知だろうか。今回はこの特例が外れ、6倍の課税が発生すると言う事になる。何もしなくても大きな損失にならなかった以前に比べ、大きな税金が発生する。特に古い家ほど大きな土地を持っている方が多いので大きな痛手になろう。何もしなくても済んだ時代は終わろうとしている。これからは、早めの対処をしていかないと損失も大きくなる可能性がある。

中古不動産の購入。住宅瑕疵保証制度

築年の古い中古不動産が活況となっているようです。
新築物件に比べ、築年数によりますが割安感があるのが中古物件です。

今までは、不動産の購入に際しては新築が前提であった方々も、価値観の多様化によって単に建物が新しくなくても、中古不動産をリフォームをする事で住みやすさ、広さを求めるニーズが高まってきているのではないかと思われます。

マンションを始めて購入される方に是非覚えておいてもらいたいのが、区分所有法という概念。
賃貸住まいの場合は大家さんの持ち物なので全体の管理は大家さんがしてくれますが、自己所有マンションとなると、どこからどこまでが自分の所有物として自由にして良いかという範囲を知っておく事が必要になります。

まずは玄関、意外かも知れませんが、玄関の戸自体も自由に取り替える事はできません。
室内側の塗装なら（シート貼りもOK）変更は出来ますが、室外側は全体の建物全体での共有物となっているので変更はできません。

次に、サッシ。これも基本的には変えられません。
この頃はエコ対策や防音対策で２重サッシ化の案内もありますが、室内側に取り付けるタイプであれば可能ですが、元々付いているサッシ自体を交換する事はできません。ガラスをペア化に変える程度（外観の変更を伴わないもの）であれば大丈夫でしょう。

さて、生活する上で切っても切れないもので中古不動産を購入する際に注意が必要となるのが、水周り。
上下水道。特に排水管関係は劣化が進んでいる事もあるので注意が必要です。
ここでも区分所有の関係が出てきます。
２重床工法で室内床下配管の場合と、床コンクリート（スラブ）を通り下階天上内配管という場合があります。配管関連は特に注意が必要でマンションの規約によって扱いが変わってきますので、必ず規約の確認をした方が良いと思います。

もしも、経年劣化（腐食等で）で亀裂漏水すると階下の方への賠償問題が発生してしまいます。
それともう一点が雨漏り。マンションの途中階なので心配は無いなどと考えないでください。
窓周りや、べランダ周りのサッシ接続部なども要注意です。
同じく、賠償問題となる可能性大です。

もしも、リフォームを前提として購入するのであれば、内装を剥がす際に点検もしくは将来に備え配管交換しておくと費用が最小限に済むかと思います。

とは言っても、一般の方だと中々、権利関係から設備全般は判らない事も多いでしょう。

そこで、まだまだ一般には普及してませんが、「住宅瑕疵保証制度」というものがあります。今までは新築が前提となっていましたが、物件購入後のリフォームを対象としたサービスも出始めました。
今回はそちらをご紹介します。

既存住宅保証センター

という国土交通省の認可を取得した企業から、中古住宅購入リフォーム瑕疵保証を実施されています。引渡し後５年限定なので将来に渡り継続されるのではありませんが、このサービスのメリットは、保証制度を運用する場合には第3者機関の検査が必須となります。手抜き工事というものはあってはいけませんが、人間がする事なので、施行会社以外の第3者が検査に入るという事自体が一つの手抜き抑止力となります。

本文に書かれてますが、「レインボーマーク」の業者であれば、検査申請業務を行っておりますのお問い合わせされて見ては如何でしょうか。物件販売会社がこの対象業者である事もユーザー視点で経営している見方もできるのではないかと思います。

教育資金贈与「きょういく信託」

FP関連でまじめな話を一つ。
私事ですが、家庭と会社が不安定（両方自分の招いた事？？？）なので子供達が自らの選択によって大学もしくは何かの勉強をする時に困らないように、密かに貯蓄しておかなくてはと考えてました。少子化の時代ですが、3人の子に恵まれ社会貢献しています。長男は大学受験。長女は高校受験。次女はまだ小学4年とまだまだお金が掛かる世代です。更に、誉めるべきか否か悩む所ですが、この高校時代にしっかりとやりたい事が定まっているようであり、国際弁護士を目指して勉強してます。（気持ち悪いくらいに・・・）。この事は＝大学院までを意味し親も覚悟をする所です。
元々、私の主義は「自分の人生は何があっても自分でリスクを背負う事になるのでどう時間を使ってもいいが、後から人のせいにだけはするな。」と小さい頃から言っていた言もあり、3人とも自分のありたい姿はしっかりと描いているようです。
そもそも、人には身の丈というものがあります。そして好きな事をしているのが一番生きがいを感じられるものです。背伸びをさせないという思いだったのですが、子にはプレッシャーになっていたのでしょうか。悩む所です。

さて、話を戻しますが。
そんなこんなで何とか資金を捻出せねばと1年前から思い、親の脛をカジル事に違いはないので恥ずかしい限りですが、何とか自分の力でも該当分を捻出したいと思い（あくまで成功報酬として）いろいろやりました。
誤解のないように言っておきますが、合法的にです。
ＦＰの資格スキルを全部出し切った感じです。

資産管理上で出来る事は大きく分けて
・節税
・積極的資産活用による固定資産評価額の低減による課税対象額減
・資産の組み換えによる収益増
等、本気になれば、やれる事は結構あります。
元の資産内容にもよりますが、結構な額が動きます。

でもこれらの事は改めて書くことにします。内容も多いので。

実は書きたかった事は資金繰りではなく、
・教育資金贈与を申し込む事自体の難しさ
・時限優遇制度なので実績が僅かであるという事と、運用制度自体が完全ではなく、運用上の見直しが都度発生している状況。
・そもそも信託商品なので、元本保証されてない。

という事から銀行側現場が慣れてない事、運用で明確な指針が確定していない事をお伝えしたく。

でも、何でそんな状況なのに申し込むのかと言われそうですが、これは自分の性格かと思います。
普通預金で貯金しておいても、何かに使ってしいます。それよりも、それぞれの子に割り当てて、使途も限定されている方がきちんと教育に使えると思ったからです。

元本保証に関しては、りそなグループは昔、公的資金注入があった初めての金融機関です。
言い方を変えれば、唯一再建された銀行であり、資本面と今のサービスの質は他行に比べても最優秀レベルでないかと思ってます。皆さん、5時まで窓口業務をしているのはりそな銀行以外ありますか？それと私はさいたま市の出身なのでさいたまりそな銀行を応援しているというのもあります。

そんな事を理解した上で、さいたまりそな銀行で手続きをお願いしました。
予め説明を受け判った事ですが、さいたまりそな銀行自体には教育資金贈与の商品はなく、りそな銀行の信託商品の代理店として受託する形になっているとの事です。それが、「きょういく信託」という商品です。
それから2度程説明に伺い、必要な書類を事前に用意しておきました。（戸籍謄本、住民票）

契約当日ですが、金融機関として贈与者と受益者の代理人である両親の確認が必要な為、祖父と私と妻で銀行に伺う事となりました。混んでいた事もあり、待ち時間が３０分。それから奥の部屋に通され、書類が実に3式×６人分。（子、子の代理人として妻と私、祖父）さすがに手が痺れます。
書類に関して行員の女性が3人掛かりで書類作成進行と内容説明を担当してもらい皆必死でした。なにしろ皆、慣れてないので。只良かった事はその中の女性1名がCFP保持者でお互い確認したい事項のレベルが合っており、意思疎通ができた事は助かりました。支店長は業務的な事、税務面の事は判らず・・・・。

結局、書類作成に２時間、トータル２．５時間の処理となり、お爺ちゃんに申し訳なく。改めて親に感謝感謝です。

もし、教育信託をご検討される際はリスクも多いので良く検討してくださいね。

空家資産を持った方の悩み

以前、国内で空家が非常に多くなり、問題になっている事を記載させて頂きました。

さて、その空家ですが所有者自身が困っている事をご存知でしょうか。
売ればいいじゃんか？とお思いでしょうが、実際に売れなくて困っている方が大勢います。
実際、に私の知り合いにも５ＬＤＫで都心の１軒屋も。

せっかく自分が生活してきた家です。思い出が詰まった家なので、できれば売りたくないというのがその方の本音です。
では、何か良い案はないでしょうか？
更地にしなくても、「家」自体を有効活用できる方法は。
その方の意向はご自身の両親を看病していた時に老齢者で生活に困っている事を強く感じ、老齢者の方に何か貢献したい。（売れなくて困っているのだから売れなかったと思えばそれまでという考えもありました。）

いろいろ考えていくとそこそこ案は出てきました。
例えば、
・老齢者の方々向けにコミュニケーションスペースとして区役所と契約する。
・保養施設への用途転換を前提として、関連企業と契約する

老齢者向け以外でも、夢を持った人が起業する為に場所が無くて困っているのであれば
格安で提供する。

単に儲けるのではなく、社会貢献で活用方法が無いか私も真剣に考えたいと思いますが、
良きアドバイスがあれば、ご指南ください。

ご自身の資産価値を把握されてますか？

FPの資格勉強する際に一番最初に出てくる内容で資産の把握というのがあります。バランスシートの作成ですね。と言っても何も難しい事はありません。いくら現金や預金があり、その反対にローンがいくらあるかと言う事を資産と負債という面から把握するだけです。
負債というと何か重い印象ですが、自動車ローンは負債です。きちんと払っていれば何ら問題はないですよね。只、資産管理という面では何かあってローンを処理しなくてはならない時に現金が必要となるのが、負債の特徴です。この処理の時、大きなお金の工面が発生するので予め定期的に残高を把握する事も必要でしょう。
これから進学をされるお子さんがいるご家庭の方は、ネガテイブに考えず、自分にはこれだけのお金があるんだなという感覚で全体像を掴んで見る事をお薦めします。皆さん、意外に資産がある事に気がつくはずです。
さて、一番解りにくい事が「持ち家」です。基本的には処分すれば、現金収入になるので資産です。しかし、住んでいるだけの家屋は何も収益が上がらないばかりか、毎年、資産価値は下がっていきます。反面、土地は不変との解釈から評価額は変わりません。何か一般の方からすれば馴染みにくいですよね。
家は資産運用すれば収益を上げます。でも、家族を守る家で他人を入れる訳でもないので収益はあがりませんよね。
でも、大事な事は人の価値観は大きく変わっていくという事。家族それぞれに価値観にあった住まい作りをしようとした時、極端な話、自宅の売却という選択肢もあるかもしれません。今問題になっているのは昔の大きな住まいを所有している方で、子供も離れてしまって家の管理ができないといった悩みも事実あります。
住まいはメンテをしないと傷みます。家屋の価値を維持していくというのは大変な事です。ましては更に資産価値を高めようとする事はより一層大変です。
でも、ちょっと考えてみてください。今の自分の「住まい」の価値はご存知ですか？
固定資産評価額程度であれば、納税通知で知る事はできますが、実勢価格や、金融機関の担保評価額算出方法とかになるとご自身で評価算定できる方は少ないでしょう。

よくある話ですが、ご自身の住まいを売却しようとした際、複数の不動産業者に査定してもらいどこどこの業者が一番高く査定してくれたので仲介契約を結んだ。なんてありますが、不動産の買い手は業者ではありません。単に売却仲介するに当たっての参考価格を提示しているだけです。逆に言えば、一番高い業者が一番売れない可能性が高いという事です。
何故なら、誰が周囲の物件より高い買い物をあえてしますか？
本当に高くても売却できる顧客コネクションを持っている業者であれば別ですが、一般的には自社で選任仲介契約を取りたい為に高値で査定をしている事が多いものです。
３ヶ月以上売れなくて、その後、再契約の提案があり、値段を下げませんか？なんて言われている人心当たりありませんか。

ちょっと細かくなるのでここには書きませんが、大きく分けて数種類の査定方法があります。それぞれ不動産用途によって活用する手法が変わってくるものです。

私からご提案したいのは、大切なご自身の資産、今の価値をご自身の目でしっかりと確かめてみてください。

住まい資産活用方法

　一度購入した夢のマイホームも、子どもが成長し独立した後は、夫婦二人だけで暮らすには広すぎたり、独立した子ども部屋は物置状態になっていたりして、現在のライフステージにそぐわなくなっているケースがあります。また、定年を過ぎる頃になると、加齢によって段差や階段などで日常の生活に支障が出てきたり、築年数も長くなり老朽化が目立ってきたりします。
年配の方は、リフォームをしようか、建て替えようか、それともいっそのこと、家を売ってしまって、有料老人ホームに入ろうかと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。いずれの選択肢を取る場合でも、ある程度まとまった資金が必要になり、老後の生活費や介護費用など将来への不安と重なり、なかなか実行に移せないのでしょうか。
　マイホームは、住まいとしての使用価値はあるけれども、お金を生まない資産です。中には、固定資産税やメンテナンス費用がかかり、負の資産とさえ言う人もいます。そこで、マイホームを資産活用する方法を紹介します。

一般的な順に説明していきますと

●マイホームを貸す
自宅をそのまま賃貸契約にする方法です。
この場合も単に貸し出す方法と定期借家権を設定して賃貸する方法があります。、定期借家権は一定期間後に確実に立ち退きをしてもらいたい場合などには有効です。
一般の賃貸契約ですと、住んだ人の権利（居住権）が優先保護されます。

●マイホームを貸す（マイホーム借上げ制度）
　一般社団法人移住・住みかえ支援機構が運営するマイホーム借上げ制度は、移住や住みかえを希望する50歳以上の国民等が保有するマイホームを、移住・住みかえ支援機構が終身もしくは一定期間借上げて一定の賃料を保証します。一方、これを子育て世代に転貸することによって、シニア層のマイホームを社会資本として有効活用しようとする制度です。

　住宅を貸す方法は、マイホーム借上げ制度によらないでも行うことはできますが、期間や家賃が保証されず、賃貸経営をすることと同様の煩わしさがあります。その点、移住・住みかえ支援機構が管理を行うマイホーム借上げ制度は、市場価格より低くなりますが、一定期間の家賃保証が見込めます。

●マイホームを買い換える（ダウンサイジングする）
　子どもの独立によって、広いマイホームが必要でなくなった場合、マイホームを処分して、新たに手ごろな広さの住宅を購入する方法です。売却した価格と新たに購入した住宅の価格の差額は、老後資金に充当することができます。
売却価格と購入価格の差額分があまりなく、メリットが少ないと感じられる場合でも、固定資産税やメンテナンス費用、冷暖房費用などのランニング・コストを含めて考えてみると、よりメリットが大きくなる場合があります。駅から少し離れた一戸建てから、駅に近い手ごろな広さのマンションへの住みかえは、利便性があがり、掃除する手間も軽くなり、コスト面だけではないメリットもあります。

●マイホームでお金を借りる（リバースモーゲージ）
　リバースモーゲージは、マイホームに住み続けたまま、これを担保にして資金を借り入れ、元本と利息の返済は、死亡時に担保であるマイホームを処分して清算するものです。最初にまとまったお金を受け取る一括借入方式と毎月決まった金額を受け取る年金方式があります。リバースモーゲージのメリットとしては、長年住み慣れたマイホームに住みながら、資金を得ることができる点です。

　代表的なものとして、厚生労働省が都道府県社会福祉協議会の協力のもと実施している「不動産担保型生活資金」があります。東京都社会福祉協議会の場合、貸付月額は30万円以内で3ヶ月ごとに交付されます。貸付限度額は担保評価の70％で、貸付金は貸付元利金が貸付限度に達するまでです。貸付金の利率は、年3％または当該年度における4月1日時点の長期プライムレートのいずれか低い方となっています。

　リバースモーゲージは戸建て住宅の扱いが原則ですが、一部の銀行では、マンションでも利用可能になっています（個別の事情により判断されます）。リバースモーゲージはあくまでも「借入」なので、利息がかかる点は注意が必要です。

●マイホームを貸しやすい資産に換える（資産の入れ換え）
　マイホームを人に貸して老後資金を得ようとする場合、広い住宅だと、なかなか借り手が見つからないことが多いです。また、不動産投資という視点で見ると、投資（マイホームの資産価値）に対して、そこから得られる収益（家賃）は、一般的な不動産投資よりも、かなり利回りが低くなります。そこで、マイホームを売却し、中古のワンルームマンションを複数戸購入して賃貸に回し、その賃料を老後資金に充当します。

　愛着のあるマイホームを手放すことは勇気のいることですが、マイホーム一戸を賃貸に回すことと比較すると、収益性の点でも、空室リスクを抑えるという点でも、メリットがあると言えるでしょう。マイホームに戻る予定がない、子どもが住む予定がないということであれば、マイホームをより「キャッシュを生む資産」に入れ換える、という視点を頭の隅にでも良いので置いてみてください。

　一度手に入れたマイホームは、老後も住み続けるのが一般的でしたが、「使用する資産」から「キャッシュを生む資産」に変える手段も増えてきました。住まいをいざという時、お金に変えられる方法を考えておく事と自身の不動産価値が幾らくらいなのかを把握しておく事が大切ですね。

リタイヤ後の人生設計

首都圏に勤務されているビジネスマンの方、毎年暑い思いをしてご苦労さまです。
私も夏はヘトヘトで、年々暑さが厳しくなっているように感じます。
２０２０年にはどうなっているんでしょうか。夏のオリンピックが心配です。
さて、少子化と併せて、もう一つ問題になっている事があります。
実は２０１５年に団塊世代の方々の定年が急激に増加していくようです。そしてその後１０年以降から急激に労働人口が現象していくという事。
ベットタウンを含めて首都圏近郊に住まわれている方はどのように将来設計を考えられていますでしょうか。ご子息がある方であれば幸せですが、老後のご夫婦だけとなると選択肢も増えるかと思います。でも実際は年齢が増加していくにつれて行動範囲も狭くなってしまうようです。
よく言われるのが５０代中頃から定年後のライフプランを考え、アクションを開始する事。
私ならば、この夏の暑い所から離れたいと思っています。
人間、寒さは我慢できても暑さは限界がありますよね。
避暑地で畑をして自給自炊も一つのプランですし、海の近くも海風の影響で都心よりも涼しいでしょう。課題は今住んでいる家をどうしていくか。住み慣れた我が家を売ってしまうのも中々厳しいですよね。資産活用は売買以外にもいろいろあります。でも、不動産業者に相談しても売却を強く勧められます。なぜなら、手数料が一番多いからです。

私も実は５０代なので人事ではありません。
追ってどんな方法があるか、ご紹介していきたいと思います。

マンションの資産価値

またまた頭の痛い話をします。
不動産の評価という面の話になりますが、土地自体には全国それぞれの地域で評価額が決まっています。日本という限られた国土の中で土地は有益なものであり、消費という概念はありません。（不動産取引においても消費税は掛かりませんよね）
さて、建物ですが、こちらは一転してどんなにデザイン性、機能性のある建物であっても時間と共に消費される（原価償却）されるという概念があります。例えは大変古い建物なんだけども、メンテナンスもしっかりとしており、新築に劣らない外観であったとしても固定資産上の評価額は一定期間後は０円となってしまいます。極端な話、土地しか資産価値が残らないという事です。
マンションの場合はどうでしょう。建物は構造にもよりますが非常に立派で確固としたものですが、固定資産評価額は限られてしまいます。マンション（区分所有物件）には敷地は付随しますが、購入者（区分所有者）は敷地利用権、地上権という形で区分所有割合に応じて取得します。
実際、所有できる敷地権限もごく僅かでこれが、実際の不動産評価額の前提となってきます。
実際よくある話が、住み替えをしようとして銀行ローンを新たに組もうとしても、販売予定金額の３０－４０％程度しか融資してもらえないというのが現実な話です。（銀行の判断基準は固定資産評価額＝融資可能限度となります。）

何かの時に備え、自己保有物件の固定資産評価額を確認されておく事をお勧めします。

マンション購入は新築以外の方法もちょっと考えられるとグレードの巾が広がります。

マンションの購入検討されている方には夢を現実に戻すような話ですが、・・・
当然ご存知かと思いますが、マンションを含めて建売住宅も、新築とは未入居物件で完成より１年以内の物件である事というのが業法で決められております。
逆に言うと、工事完了時点から１年以内でなくては新築として広告が出せないとなります。
さて、もう一つは不動産の評価価値。マンションは一度人が住んだ場合、１年目でも既に新築販売金額の８０％程度しか評価がつきません。但しこれは固定資産上の評価額ではなく、一般的な市場相場に連動した物件評価額です。この評価額は毎年下がっていきますが、一般的に１０年目程度を境にして下げ止まっていきます。

ご提案としては
①数は少ないですが、築数年目の中古物件。予算値頃感もあり、設備のメンテも問題ないので魅力的ではないでしょうか。
②築年数１０年目前後の物件は購入予算価格と物件内容のバランスが魅力的かと思います。
但し、長期修繕計画の第一期目を迎える頃になりますので、その計画内容と実際に工事が終了された前か後かで、費用面の増減もあろうかと思いますの注意が必要ではないでしょうか。
③最後は前回も記載しましたが、世の中には空家が数多くあります。買い手市場です。
値段交渉も強気でいきましょう。
古い物件を検討する場合（築２０年程度までが無難な所でしょう・・・・）
あくまでも、物件自体の質を見極める目が必要になります。
特に水周りの設備関連。配管などが腐食しているような物件は多額の費用が後々発生します。
それとリフォームをする事を前提にしておく事をお勧めします。